Odbiór mieszkania od dewelopera w Hiszpanii to oględziny gotowego mieszkania z listą usterek, przed aktem notarialnym albo w dniu aktu. Po odbiorze za wady odpowiadają deweloper i wykonawca: rok za wykończenie, 3 lata za instalacje i warunki użytkowania, 10 lat za konstrukcję. Te okresy liczą się od odbioru budynku przez dewelopera od wykonawcy, a nie od Twojego aktu.
Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera w Hiszpanii?
Odbiór mieszkania od dewelopera w Hiszpanii to Twoja wizyta w gotowym mieszkaniu przed podpisaniem aktu. Spisujesz usterki, a deweloper zobowiązuje się je usunąć. Hiszpańska ustawa o zabudowie nie przewiduje protokołu odbioru podpisywanego przez kupującego, jaki znasz z polskiej ustawy deweloperskiej. Liczy się pisemna lista usterek przekazana deweloperowi.
Formalny protokół odbioru budynku (acta de recepción) podpisują deweloper i wykonawca, nie kupujący. Mówi o tym art. 6 ustawy 38/1999 o zabudowie (Ley de Ordenación de la Edificación, w skrócie LOE). Odbiór ma nastąpić w ciągu 30 dni od pisemnego zawiadomienia dewelopera o zakończeniu budowy, chyba że strony umówiły się inaczej. Jeśli w tym czasie deweloper nie zgłosi na piśmie zastrzeżeń ani umotywowanej odmowy, budynek uznaje się za odebrany milcząco.
Kto może przyjść na odbiór mieszkania:
- Ty osobiście,
- Twój pełnomocnik,
- niezależny inspektor budowlany, którego wynajmiesz.
Radzimy przyjechać raz osobiście i obejrzeć mieszkanie, bo zdjęcia nie oddają miejsca. Przy tej wizycie możesz też podpisać pełnomocnictwo u notariusza w Hiszpanii, a resztę formalności załatwić już bez kolejnych przyjazdów. Gdy w dniu odbioru jesteś w Polsce, odbioru może dokonać pełnomocnik lub inspektor.
Jakie usterki sprawdzić przy odbiorze?
Przy odbiorze nowego mieszkania w Hiszpanii sprawdź ściany, stolarkę, instalacje, taras i części wspólne. Najważniejsze są rzeczy, których później nie widać: spadki na tarasie, szczelność okien i działanie odpływów. Lista kontrolna poniżej obejmuje 10 obszarów.
- Ściany i sufity: rysy, nierówności, ślady wilgoci, jakość malowania.
- Podłogi: pęknięte płytki, puste miejsca pod płytkami (sprawdzisz je opukaniem), listwy.
- Okna i drzwi: domykanie, uszczelki, rolety, zamki.
- Instalacja wodna: ciśnienie, ciepła woda, odpływy w umywalkach, prysznicu i na tarasie.
- Elektryka: wszystkie gniazdka i łączniki, tablica, oświetlenie zewnętrzne.
- Klimatyzacja: czy jest pełna instalacja, czy tylko przygotowanie (preinstalación).
- Kuchnia i AGD: montaż, działanie, zgodność z opisem standardu.
- Taras: spadek w stronę odpływu, balustrady, izolacja.
- Części wspólne: basen, winda, ogród, domofon.
- Miejsce parkingowe i komórka: numer zgodny z umową.
Klimatyzacja w hiszpańskim standardzie bywa tylko przygotowana. Różnice opisujemy we wpisie o standardzie wykończenia od dewelopera, a objawy wilgoci we wpisie o wilgoci w mieszkaniu w Hiszpanii.
Jakie dokumenty odebrać od dewelopera?
Przy odbiorze i akcie deweloper powinien Ci przekazać dokument dopuszczający mieszkanie do użytkowania, certyfikat energetyczny, książkę budynku i gwarancje urządzeń. Bez dokumentu dopuszczającego trudno podpisać stałe umowy na wodę i prąd. W regionie Walencji przy nowych budynkach jest to zwykle deklaracja odpowiedzialności o pierwszym zasiedleniu (declaración responsable de primera ocupación), składana w gminie zamiast licencji.
| Dokument | Po co | Uwagi |
|---|---|---|
| Licencia de primera ocupación albo declaración responsable de primera ocupación | dopuszczenie do zamieszkania, umowy na media | nazwa i forma zależą od regionu i gminy |
| Certyfikat energetyczny | klasa energetyczna, potrzebny też przy sprzedaży i najmie | wydawany dla gotowego budynku |
| Książka budynku (libro del edificio) | dokumentacja techniczna i instrukcja utrzymania | ustawa każe ją przekazać użytkownikom, w bloku zwykle trafia do wspólnoty |
| Gwarancje urządzeń | AGD, klimatyzacja, podgrzewacz | z datami startu |
| Polisa od wad konstrukcyjnych (seguro decenal) | ochrona przez 10 lat | dane ubezpieczyciela do zgłoszeń |
| Rozliczenie wpłat z okresu budowy | potwierdzenie, że zaliczki zaliczono na cenę | gwarancja wpłat wygasa po wydaniu dokumentu dopuszczającego i przekazaniu mieszkania |
Jak działa gwarancja wpłat w trakcie budowy, opisujemy we wpisie o kupnie mieszkania od dewelopera i płatnościach.
Jak długo deweloper odpowiada za wady: 1, 3 i 10 lat?
Ustawa o zabudowie (art. 17 ust. 1 LOE) wyznacza trzy okresy odpowiedzialności: 10 lat za wady konstrukcji, 3 lata za wady elementów budowlanych i instalacji, przez które mieszkanie nie spełnia wymogów użytkowych (habitabilidad, np. szczelność, izolacja), 1 rok za wady wykończenia. Za wykończenie ustawa wskazuje wykonawcę, ale wobec kupujących deweloper odpowiada solidarnie z pozostałymi uczestnikami budowy (art. 17 ust. 3). Okresy liczą się od odbioru budynku przez dewelopera od wykonawcy bez zastrzeżeń albo od usunięcia tych zastrzeżeń. Twój realny czas bywa więc krótszy o kilka miesięcy.
| Okres | Czego dotyczy | Przykłady |
|---|---|---|
| 10 lat | konstrukcja: fundamenty, słupy, stropy, ściany nośne | pęknięcia konstrukcyjne, osiadanie |
| 3 lata | instalacje i warunki użytkowania (habitabilidad) | przecieki, wilgoć, izolacja, instalacje |
| 1 rok | wykończenie | płytki, farba, drzwi, armatura |
Przykład: budynek odebrany od wykonawcy w marcu, Twój akt w lipcu. Roczna odpowiedzialność za wykończenie kończy się w marcu następnego roku, czyli 8 miesięcy po akcie. Jest też drugi termin: roszczenie z tytułu wady przedawnia się po 2 latach od pojawienia się szkody (art. 18 LOE), więc nie odkładaj pisma do dewelopera. Aktualne brzmienie art. 6, 17 i 18 LOE sprawdzisz w dzienniku urzędowym BOE.
Jak zgłosić usterkę po odbiorze?
Usterkę po odbiorze zgłaszasz deweloperowi na piśmie, ze zdjęciami i datą wykrycia, w okresie odpowiedzialności właściwym dla rodzaju wady. Wady części wspólnych zgłasza wspólnota mieszkaniowa przez administratora.
- Zrób zdjęcia i opisz usterkę, z datą.
- Wyślij pismo albo e-mail do dewelopera z potwierdzeniem odbioru. Najpewniejszy jest burofax, czyli hiszpański list z poświadczeniem treści.
- Wskaż w piśmie termin na naprawę.
- Gdy deweloper nie reaguje, porozmawiaj z prawnikiem. Przy wadach konstrukcyjnych w grę wchodzi też roszczenie z polisy dziesięcioletniej.
Jeśli jesteś w Polsce, ekipę naprawczą może wpuścić zaufana osoba na miejscu, której zostawisz klucze. Co jeszcze załatwić po odbiorze kluczy, opisujemy we wpisie o sprawach po zakupie mieszkania.
Najczęstsze pytania
Czy można odmówić odbioru mieszkania? Przy istotnych wadach albo braku dokumentu dopuszczającego do zamieszkania możesz wstrzymać akt do czasu ich usunięcia. Drobne usterki zwykle wpisuje się na listę do naprawy po akcie. Szczegóły zależą od umowy z deweloperem.
Kto płaci za naprawy? W okresach 1, 3 i 10 lat deweloper albo wykonawca. Przy wadach konstrukcyjnych płaci także ubezpieczyciel z polisy dziesięcioletniej.
Czy warto zatrudnić inspektora? Tak, jeśli nie możesz być na odbiorze albo nie znasz się na budowie. Pełnomocnik prawny nie ocenia stanu technicznego, a inspektor przygotuje listę usterek ze zdjęciami.
Co z usterkami zauważonymi po roku? Wady wykończenia nie są już objęte roczną odpowiedzialnością z LOE. Wady instalacji (3 lata) i konstrukcji (10 lat) nadal tak. Czy zostaje Ci jeszcze droga z umowy sprzedaży, oceni prawnik.
Kupujesz mieszkanie od dewelopera?
Zacznij od aplikacji. Znajdziesz w niej nowe inwestycje z trzech wybrzeży, a przy każdej ofercie zobaczysz, co jest w okolicy i ile kosztuje zakup razem z podatkiem. Nowi użytkownicy dostają miesiąc Investor PRO gratis.
Wejdź na app.tripinvest-es.com
Wolisz porozmawiać? Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: +48 71 702 18 17 (pon. do pt., 9:00 do 17:00). Współpracujemy z polskojęzycznymi prawnikami. To oni weryfikują nieruchomości, które prowadzimy, zanim cokolwiek podpiszesz. Przez cały zakup przeprowadzimy Cię po polsku. Nasi klienci nie płacą nam prowizji.
Źródła
- BOE, Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, tekst skonsolidowany: art. 6 (odbiór budynku), art. 7 (książka budynku), art. 17 (okresy 1, 3 i 10 lat, odpowiedzialność solidarna dewelopera), art. 18 (termin 2 lat), art. 19 (ubezpieczenia) i dyspozycja dodatkowa pierwsza (wygaśnięcie gwarancji wpłat): boe.es (źródło oficjalne)
- INAP, opis Decreto 12/2021 del Consell z 22.01.2021 (DOGV 3.02.2021) o deklaracji odpowiedzialności przy pierwszym zasiedleniu mieszkań w regionie Walencji: laadministracionaldia.inap.es (źródło oficjalne)
- Zdjęcie: Ximonic (Simo Räsänen), bloki mieszkalne w Punta Prima w Torrevieji (styczeń 2022), Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0: commons.wikimedia.org
Zespół Tripinvest ES
