Zakup mieszkania w Hiszpanii zaczyna się od dwóch wpłat: rezerwacji, która zdejmuje mieszkanie z rynku, i zadatku w umowie arras. Resztę ceny płacisz przy akcie notarialnym. To, czy przy rezygnacji zadatek przepada, wraca podwójnie, czy można przed sądem żądać wykonania umowy, zależy od rodzaju arras wpisanego do umowy.
Ile kosztuje rezerwacja mieszkania w Hiszpanii i co daje?
Rezerwacja mieszkania w Hiszpanii to kwota ustalona w umowie rezerwacyjnej. Za nią sprzedający zdejmuje ogłoszenie i czeka na Ciebie przez określoną liczbę dni. W tym czasie prawnik sprawdza mieszkanie w rejestrze, a strony przygotowują umowę arras. Kwota rezerwacji zalicza się potem na poczet ceny. Cały proces, od wyboru mieszkania po akt, opisuje nasz przewodnik po zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva) powinna zawierać cztery rzeczy:
- kwotę rezerwacji i rachunek, na który trafia;
- liczbę dni do podpisania umowy arras;
- warunki zwrotu, np. gdy w odpisie z rejestru (nota simple) wyjdą hipoteki albo zajęcia, o których sprzedający nie powiedział;
- cenę końcową i to, co zostaje w mieszkaniu (meble, AGD).
Rezerwacja nie jest jeszcze umową przedwstępną. Czy jej kwota przepada, gdy zrezygnujesz, zależy od treści dokumentu. Dlatego warunki zwrotu muszą być zapisane wprost.
Czym różnią się trzy rodzaje umowy arras?
Umowa arras to hiszpańska umowa przedwstępna z zadatkiem. Prawo i orzecznictwo rozróżniają trzy rodzaje arras, a każdy inaczej rozlicza sytuację, w której ktoś się wycofuje. W umowach kupna mieszkań często spotkasz arras penitenciales z art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego (Código Civil).
| Rodzaj arras | Co oznacza | Gdy wycofa się kupujący | Gdy wycofa się sprzedający |
|---|---|---|---|
| Penitenciales (art. 1454) | każda strona może odstąpić od umowy za cenę równą zadatkowi | traci zadatek | oddaje zadatek podwójnie |
| Confirmatorias | zadatek to część ceny, bez prawa odstąpienia | sprzedający może żądać wykonania umowy albo jej rozwiązania, w obu przypadkach z odszkodowaniem (art. 1124); zadatek nie przepada automatycznie | kupujący może żądać wykonania umowy albo jej rozwiązania, w obu przypadkach z odszkodowaniem (art. 1124) |
| Penales (art. 1152 i 1153) | zadatek to kara umowna za niewykonanie umowy | traci zadatek jako karę; sprzedający może zamiast tego żądać wykonania umowy, a jednego i drugiego naraz tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie na to pozwala | płaci karę ustaloną w umowie; kupujący może zamiast tego żądać wykonania umowy |
Arras penitenciales dają przewidywalność: obie strony wiedzą z góry, ile kosztuje wycofanie się. Tylko ten rodzaj daje prawo odstąpienia za utratę zadatku albo jego podwójny zwrot. Pełną treść kodeksu publikuje hiszpański dziennik urzędowy BOE.
Gdy umowa nie nazywa rodzaju arras wprost, sądy ustalają go z całej jej treści, a w razie wątpliwości przyjmują raczej arras confirmatorias. Jeśli chcesz arras penitenciales, w umowie powinno być zdanie odsyłające do art. 1454.
Ile wynosi zadatek i kiedy się go płaci?
Wysokości zadatku prawo nie narzuca. Ustalasz ją ze sprzedającym i wpisujecie ją do umowy arras, a płacisz przy jej podpisaniu. Kwota rezerwacji jest odliczana od zadatku. Resztę ceny płacisz przy akcie notarialnym.
Przykład dla mieszkania z rynku wtórnego na Costa Blanca za 200 000 euro:
| Etap | Kwota | Kiedy |
|---|---|---|
| Rezerwacja | kwota z umowy rezerwacyjnej | po wyborze mieszkania |
| Zadatek w umowie arras | kwota z umowy arras minus rezerwacja | przy podpisaniu arras |
| Reszta ceny | 200 000 euro minus rezerwacja i zadatek | przy akcie notarialnym |
| Podatek i koszty zakupu | maksymalnie 13 do 14 procent ceny, razem z ceną około 227 000 euro | przy akcie; podatek ITP rozlicza się w ciągu miesiąca od aktu |
Na rynku wtórnym płacisz podatek ITP, w regionie Walencji 9% od 1 czerwca 2026 roku (11% powyżej 1 mln euro), oraz notariusza, wpis do rejestru, prawnika i gestorię. Na rynku pierwotnym zamiast ITP jest VAT 10% i opłata AJD. Szczegóły znajdziesz w poradniku o kosztach zakupu nieruchomości w Hiszpanii.
Termin aktu notarialnego wpisuje się do umowy arras. Przy zakupie z kredytem zaplanuj go z zapasem, bo bank potrzebuje czasu na wycenę i decyzję.
Kiedy kupujący traci pieniądze, a kiedy je odzyskuje?
Przy arras penitenciales tracisz zadatek, jeśli sam zrezygnujesz z zakupu bez podstawy w umowie. Odzyskujesz go, i to podwójnie, gdy wycofa się sprzedający. Zwrot w innych sytuacjach zależy od warunków wpisanych do umowy.
Typowe sytuacje przy arras penitenciales:
- Rezygnujesz bez powodu: tracisz zadatek.
- Bank odmawia kredytu: odzyskujesz zadatek tylko wtedy, gdy umowa ma warunek finansowania. Bez niego zadatek przepada.
- W rejestrze wychodzą nieujawnione długi albo zajęcia: to podstawa do odstąpienia i zwrotu, jeśli umowa wymagała mieszkania wolnego od obciążeń.
- Sprzedający się wycofuje: oddaje zadatek podwójnie.
Przykład z orzecznictwa: w wyroku nr 538/2026 z 9 kwietnia 2026 roku hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) rozpatrzył sprawę kupujących mieszkania na etapie projektu. Wpłacili po 6 000 euro zadatku, wprost jako arras penitenciales z art. 1454. Ponad dwa lata po uzyskaniu pozwolenia na budowę deweloper wycofał się z inwestycji i oddał im po 12 000 euro. Kupujący żądali od 120 000 do 232 000 euro odszkodowania. Sąd uznał jednak, że wycofanie się za podwójny zadatek jest zgodne z umową, a sama klauzula nie jest abuzywna (idealista).
Wniosek z tej sprawy: arras penitenciales chronią przed długim procesem, ale ograniczają odszkodowanie do kwoty zadatku, i działa to w obie strony. Przy zakupie od dewelopera poznaj ten skutek przed podpisaniem. Zabezpieczenie dalszych wpłat u dewelopera opisujemy we wpisie o płatnościach przy zakupie mieszkania od dewelopera.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy arras?
Przed podpisaniem umowy arras sprawdź stan prawny mieszkania, warunek kredytowy, termin aktu i rachunek, na który idzie zadatek. Każdy z tych punktów decyduje o tym, czy pieniądze wrócą, jeśli zakup się nie uda.
Lista kontrolna:
- Odpis z rejestru (nota simple) z ostatnich dni: właściciel, hipoteki, zajęcia. Jak go czytać, wyjaśnia poradnik jak sprawdzić nieruchomość w Hiszpanii.
- Rodzaj arras nazwany wprost i odesłanie do art. 1454, jeśli mają to być arras penitenciales.
- Warunek finansowania przy zakupie z kredytem. Najlepiej miej wstępną zgodę banku jeszcze przed podpisem. Więcej w poradniku o kredycie hipotecznym w Hiszpanii dla obcokrajowców.
- Data aktu i to, kto wybiera notariusza.
- Rachunek dla zadatku: depozyt prawnika albo biura, a nie prywatne konto sprzedającego.
- Zaległości w opłatach wspólnoty i w podatku IBI: do spłaty przez sprzedającego przed aktem.
- Język umowy: wersja hiszpańska z tłumaczeniem albo umowa dwujęzyczna. Nie podpisuj niczego, czego nie rozumiesz.
Do aktu notarialnego potrzebny jest też numer NIE. NIE, numer identyfikacyjny cudzoziemca, pomagają wyrobić współpracujący prawnicy.
Jeśli kupujesz z Polski, pewnie zastanawiasz się, ile razy trzeba będzie przylecieć do Hiszpanii. Radzimy przyjechać raz osobiście i obejrzeć nieruchomość, bo zdjęcia nie oddają miejsca. Przy tej wizycie można też podpisać pełnomocnictwo u notariusza w Hiszpanii, a resztę formalności załatwić już bez kolejnych przyjazdów. Więcej o tym piszemy we wpisie o zakupie nieruchomości w Hiszpanii na odległość.
Najczęstsze pytania
Czy rezerwacja mieszkania w Hiszpanii jest zwrotna? Zależy od umowy rezerwacyjnej. Kwota wraca w sytuacjach w niej wymienionych, np. gdy odpis z rejestru pokaże nieujawnione obciążenia. Bez takiego zapisu rezygnacja kupującego zwykle oznacza utratę rezerwacji.
Czy zadatek wlicza się w cenę mieszkania? Tak. Rezerwacja i zadatek są częścią ceny. Przy akcie notarialnym dopłacasz różnicę między ceną a sumą wcześniejszych wpłat.
Co, jeśli bank odmówi kredytu? Odzyskasz zadatek tylko wtedy, gdy umowa arras ma warunek finansowania z terminem na decyzję banku. Bez tego zapisu odmowa kredytu nie zwalnia Cię z umowy.
Czy umowa arras wymaga notariusza? Nie. Umowa arras to umowa prywatna, a notariusz jest potrzebny dopiero przy akcie. Mimo to przed podpisem warto, żeby przeczytał ją prawnik.
Masz wybrane mieszkanie i pytania o umowę?
Zacznij od aplikacji. Ustawisz w niej cenę i miasto, a przy każdej ofercie zobaczysz, co jest w okolicy i ile kosztuje zakup razem z podatkiem. Nowi użytkownicy dostają miesiąc Investor PRO gratis.
Wejdź na app.tripinvest-es.com
Wolisz porozmawiać? Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: +48 71 702 18 17 (pon. do pt., 9:00 do 17:00). Współpracujemy z polskojęzycznymi prawnikami. To oni weryfikują nieruchomości, które prowadzimy, zanim cokolwiek podpiszesz: stan prawny, obciążenia hipoteczne, zaległości wspólnoty i zgodność z rejestrem. Przez cały zakup przeprowadzimy Cię po polsku. Nasi klienci nie płacą nam prowizji.
Źródła
- BOE, Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889), tekst skonsolidowany, art. 1124, 1152, 1153 i 1454: boe.es (źródło oficjalne)
- idealista news, 5.05.2026, opis wyroku Tribunal Supremo nr 538/2026 z 9.04.2026 o arras penitenciales: idealista.com
- Agència Tributària Valenciana, zakup nieruchomości: ITP 9% od 1.06.2026, 11% powyżej 1 mln euro, termin rozliczenia jeden miesiąc: atv.gva.es (źródło oficjalne)
- Koszty zakupu Tripinvest ES (formułka: maksymalnie 13 do 14 procent): tripinvest-es.com
- Zdjęcie: Ximonic (Simo Räsänen), „Residential of Torrevieja Centro, Alicante, Spain, 2022 January”, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0: commons.wikimedia.org
Zespół Tripinvest ES
