Wynajem długoterminowy w Hiszpanii oznacza dla właściciela umowę na co najmniej 5 lat (7, gdy wynajmuje firma) i kaucję równą miesięcznemu czynszowi. Czynsz podnosisz raz w roku najwyżej o wskaźnik IRAV, a przy rocznicach umowy do końca 2027 roku, jeśli najemca nie zgodzi się na więcej, najwyżej o 2%. Jeśli mieszkasz w Polsce, płacisz w Hiszpanii 19% podatku od dochodu z najmu po odliczeniu kosztów.
Zasady opisujemy według stanu prawnego po dekrecie z mocą ustawy 29/2026 (Real Decreto-ley 29/2026). Obowiązuje on od 8.10.2026, a 12.11.2026 zatwierdził go Kongres.
Na jak długo trzeba podpisać umowę najmu w Hiszpanii?
Umowa najmu mieszkania w Hiszpanii trwa w praktyce minimum 5 lat, gdy wynajmuje osoba fizyczna, i 7 lat, gdy wynajmuje firma. Możesz wpisać z najemcą krótszy okres, ale wtedy umowa przedłuża się co roku aż do tego minimum, chyba że najemca wypowie ją z 30-dniowym wyprzedzeniem.
| Etap | Zasada | Kto może zakończyć |
|---|---|---|
| Okres minimalny | 5 lat (osoba fizyczna) albo 7 lat (firma) | najemca po 6 miesiącach, z 30-dniowym wyprzedzeniem; właściciel tylko w przypadkach z ustawy |
| Po okresie minimalnym | przedłużenie co roku, łącznie do 3 lat | właściciel z wyprzedzeniem 4 miesięcy, najemca 2 miesięcy |
| Umowa bez określonego terminu | uznawana za zawartą na 1 rok i przedłużana do minimum | jak wyżej |
Jako osoba fizyczna możesz odzyskać mieszkanie po pierwszym roku umowy, a przed upływem 5 lat, na potrzeby własne albo najbliższej rodziny. Warunek jest jeden: ta możliwość musi być wprost zapisana w umowie. Wypowiedzenie wymaga wtedy co najmniej 2 miesięcy wyprzedzenia. To najważniejsza klauzula, jeśli planujesz kiedyś sam zamieszkać w tym mieszkaniu.
Ile kaucji może wziąć właściciel i gdzie ją złożyć?
Kaucja (fianza) przy najmie mieszkania wynosi ustawowo jeden miesięczny czynsz i jest płacona w pieniądzu, gotówką albo przelewem. Dodatkowe zabezpieczenie, na przykład gwarancja bankowa, może wynieść najwyżej 2 czynsze przy umowach na 5 albo 7 lat. Nie możesz natomiast wymagać od najemcy, żeby wykupił ubezpieczenie od niepłacenia czynszu. W okresie minimalnym kaucji się nie waloryzuje.
W regionie Walencji, czyli także na Costa Blanca, kaucję trzeba złożyć w Generalitat Valenciana w ciągu miesiąca od podpisania umowy (albo od faktycznego początku najmu, jeśli był wcześniejszy). Wpłacasz ją w banku na formularzu 806 albo przez internet na formularzu 816. Brak depozytu to według ustawy 8/2004 naruszenie poważne, za które grozi kara od 600 do 3 000 euro. Spóźnioną wpłatę bez wezwania urzędu obciąża dopłata od 5 do 20% kwoty kaucji, zależnie od opóźnienia. W innych regionach obowiązują własne terminy i urzędy.
Przykład dla czynszu 900 euro:
- kaucja: 900 euro (depozyt w urzędzie regionu),
- dodatkowe zabezpieczenie: najwyżej 1 800 euro,
- razem najwyżej 2 700 euro zabezpieczeń.
Po zakończeniu umowy oddajesz kaucję w ciągu miesiąca od zwrotu kluczy. Po tym terminie najemcy należą się odsetki ustawowe. Przy zwrocie kluczy spiszcie i podpiszcie oboje protokół stanu mieszkania. Bez niego przyjmuje się, że najemca oddał mieszkanie w dobrym stanie.
Jak podnosić czynsz: wskaźnik IRAV
Czynsz możesz podnieść raz w roku, w rocznicę umowy, i tylko wtedy, gdy umowa to przewiduje. Górnym limitem podwyżki jest wskaźnik IRAV, publikowany co miesiąc przez hiszpański urząd statystyczny INE. Od 8.10.2026 limit obejmuje wszystkie umowy, także te sprzed 26.05.2023, które wcześniej waloryzowano według inflacji. Ostatni odczyt, za wrzesień 2026 roku, opublikowany 14.10.2026, wynosi 2,54%. To najwyższa wartość od początku publikacji wskaźnika.
Do 31.12.2027 obowiązuje dodatkowy limit. Gdy rocznica umowy wypada w tym okresie, a Ty i najemca nie uzgodnicie nowej podwyżki, czynsz może wzrosnąć najwyżej o 2%. Jeśli czynsz przekracza górną granicę z państwowego systemu cen referencyjnych najmu, podwyżki nie ma wcale.
Przykład: czynsz 900 euro po podwyżce o 2% wynosi 918 euro miesięcznie. Jeśli najemca zgodzi się na podwyżkę o pełny IRAV, będzie to 922,86 euro. Podwyżkę zgłaszasz najemcy na piśmie, a nowy czynsz obowiązuje od następnego miesiąca.
IRAV to najniższa z trzech wartości: inflacji, inflacji bazowej i skorygowanej średniej liczonej przez INE.
W strefach napiętego rynku najmu (zonas de mercado residencial tensionado) obowiązują limity czynszu i dodatkowe przedłużenia umów, łącznie do 3 lat. Przed podpisaniem umowy sprawdź, czy Twoja gmina jest taką strefą.
Kto płaci za agencję, IBI, wspólnotę i media?
Koszty agencji nieruchomości i sporządzenia umowy najmu ponosisz Ty. Ustawa o najmie miejskim (LAU) zabrania przerzucania ich na najemcę, także pośrednio. W umowach zawieranych od 8.10.2026 na najemcę nie przeniesiesz też podatków od mieszkania, w tym IBI. Opłatę za wspólnotę może płacić najemca, jeśli umowa na piśmie podaje jej roczną kwotę. Media rozliczane według liczników płaci najemca.
| Koszt | Kto płaci | Uwagi |
|---|---|---|
| Agencja i umowa | właściciel | zakaz przerzucania na najemcę |
| IBI | właściciel | w nowych umowach nie można go przenieść na najemcę |
| Wspólnota | właściciel albo najemca według umowy | roczna kwota zapisana w umowie |
| Prąd, woda, internet | najemca | umowy na najemcę albo refaktura |
| Ubezpieczenie budynku | właściciel | najemca zwykle ubezpiecza wyposażenie i OC |
| Drobne naprawy | najemca | wynikające ze zwykłego użytkowania |
| Naprawy konieczne | właściciel | na pisemne wezwanie masz 15 dni na odpowiedź |
Jeśli w ciągu 15 dni nie odpowiesz na pisemne wezwanie do koniecznej naprawy, najemca może ją zlecić sam i potrącić koszt z czynszu.
Jaki podatek od najmu płaci właściciel z Polski?
Jako właściciel mieszkający w Polsce płacisz w Hiszpanii podatek nierezydenta: 19% od dochodu z najmu po udokumentowanych kosztach (stawka dla mieszkańców UE). Za dochód z 2026 roku roczną deklarację Modelo 210 składasz od 1 do 20 kwietnia 2027 roku. Można też rozliczać się kwartalnie.
Przykład: czynsz 900 euro razy 12 miesięcy daje 10 800 euro przychodu. Koszty (IBI, wspólnota, ubezpieczenie, zarządca, amortyzacja budynku) wynoszą na przykład 3 000 euro. Dochód to 7 800 euro, a podatek 1 482 euro rocznie.
Dochód z najmu wykazujesz też w Polsce, a sposób uniknięcia podwójnego opodatkowania wynika z umowy między Polską a Hiszpanią. Ustali go doradca podatkowy. Terminy i odliczenia opisujemy we wpisie o Modelo 210 i IRNR.
Co zrobić, gdy najemca nie płaci?
Przy zaległościach w czynszu możesz żądać rozwiązania umowy i eksmisji. Od 3.04.2025 przed złożeniem pozwu trzeba jednak podjąć próbę polubownego rozwiązania sporu, na przykład przez mediację albo wezwanie z propozycją ugody (ustawa organiczna 1/2025). Gdy najemca jest w trudnej sytuacji (vulnerabilidad) i nie ma gdzie mieszkać, sąd wstrzymuje sprawę na 2 miesiące. W tym czasie administracja ma mu zapewnić inne mieszkanie albo zapłacić zaległości. Jeśli tego nie zrobi, przejmuje dług najemcy, a umowa trwa dalej.
Praktyczne zabezpieczenia:
- Sprawdzenie dochodów najemcy (umowa o pracę, zeznanie podatkowe).
- Ubezpieczenie od niepłacenia czynszu (seguro de impago), które obejmuje zwykle czynsz i koszty prawnika. Wykupujesz je sam, bo od najemcy nie można go wymagać.
- Dodatkowe zabezpieczenie do 2 czynszów, na przykład gwarancja bankowa.
- Umowa po hiszpańsku przygotowana przez prawnika.
Mieszkanie z najemcą możesz sprzedać, a kupujący przejmuje umowę. Najemca ma jednak prawo pierwokupu: zawiadamiasz go o cenie i warunkach sprzedaży, a on ma 30 dni na decyzję. Tego prawa nie da się wyłączyć w umowie. O ochronie przed osobami, które zajmują mieszkanie bez żadnej umowy, piszemy we wpisie o okupas w Walencji.
Najczęstsze pytania
Czy można podpisać umowę najmu na rok? Tak, ale najemca może ją przedłużać co roku do 5 lat (7, gdy wynajmuje firma). Bez tego skutku wynajmiesz tylko w najmie tymczasowym (vivienda temporal): na ponad 31 dni i zwykle najwyżej 12 miesięcy, gdy najemca jest czasowo poza stałym miejscem zamieszkania z udokumentowanego powodu, na przykład pracy albo studiów. Powód musi być wpisany w umowę, inaczej staje się ona zwykłym najmem na 5 lat.
Czy sprzedaż mieszkania kończy najem? Nie. Kupujący przejmuje umowę najmu na zasadach z ustawy o najmie miejskim (LAU), a najemca ma prawo pierwokupu.
Czy można wynająć mieszkanie z meblami? Tak. Meble i wyposażenie spisz w załączniku do umowy, ze zdjęciami. Ułatwi to rozliczenie kaucji.
Najem długoterminowy czy turystyczny? To zależy od lokalizacji, przepisów regionu i tego, ile czasu sam chcesz spędzać w mieszkaniu. Oba modele z kosztami porównujemy we wpisie o najmie turystycznym i długoterminowym na Costa Blanca.
Szukasz mieszkania pod wynajem długoterminowy?
Zacznij od aplikacji. Ustawisz w niej miasto i budżet, a przy każdej ofercie zobaczysz pełny koszt zakupu z podatkiem. Nowi użytkownicy dostają miesiąc Investor PRO gratis.
Wejdź na app.tripinvest-es.com
Wolisz porozmawiać? Umów bezpłatną konsultację albo zadzwoń: +48 71 702 18 17 (pon. do pt., 9:00 do 17:00). Pomożemy Ci wybrać mieszkanie, które pasuje do Twojego planu, a przez cały zakup przeprowadzimy Cię po polsku. Nasi klienci nie płacą nam prowizji.
Źródła
- BOE, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, tekst skonsolidowany (art. 2, 9, 9 bis, 10, 11, 18, 20, 21, 25, 36): boe.es (źródło oficjalne)
- BOE, Real Decreto-ley 29/2026 z 6.10.2026 (art. 2 do 5, dyspozycja końcowa szósta): boe.es (źródło oficjalne)
- BOE, uchwała Kongresu z 12.11.2026 o zatwierdzeniu Real Decreto-ley 29/2026: boe.es (źródło oficjalne)
- BOE, Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (IRAV, strefy napiętego rynku): boe.es (źródło oficjalne)
- INE, metodologia wskaźnika IRAV: ine.es (źródło oficjalne)
- RTVC, odczyt IRAV za wrzesień 2026 z 14.10.2026: rtvc.es
- BOE, Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, tekst skonsolidowany (art. 22, 68 i 71): boe.es (źródło oficjalne)
- DOGV, Decreto 46/2022 del Consell z 29.04.2022 o depozycie kaucji najmu (art. 3): dogv.gva.es (źródło oficjalne)
- Generalitat Valenciana, Tesorería, depozyt kaucji najmu, formularze 806 i 816: hisenda.gva.es (źródło oficjalne)
- BOE, Ley Orgánica 1/2025 (art. 5, wymóg próby polubownego rozwiązania sporu): boe.es (źródło oficjalne)
- Agencia Tributaria, terminy składania Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es (źródło oficjalne)
- Zdjęcie banera: Ximonic (Simo Räsänen), „Various residential buildings as seen from Calle Matilde Peñaranda in Nueva Torrevieja, Spain, 2022 January”, CC BY-SA 4.0: commons.wikimedia.org
Zespół Tripinvest ES
